Publicado em 18 de outubro de 2024 por Suporte Agencia

A Receita Federal acaba de editar a Instrução Normativa nº 2222/2024, que permite a atualização do valor de bens imóveis ao preço de mercado. Essa atualização vem acompanhada de um incentivo fiscal significativo: uma alíquota reduzida na tributação sobre o ganho de capital.

Atualmente, a venda de bens imóveis sofre uma tributação que varia de 15% a 22,5% para pessoas físicas, enquanto pessoas jurídicas podem enfrentar alíquotas de até 34%, dependendo do regime de apuração. Com a nova normativa, aqueles que optarem por atualizar o valor do imóvel na Declaração de Ajuste Anual (DAA) ou no ativo imobilizado para pessoas jurídicas terão uma alíquota de apenas 4% sobre o ganho de capital, o que inclui bens localizados no exterior.

Para usufruir desse benefício, os contribuintes devem apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), que estará disponível no Portal e-Cac a partir de 24 de setembro de 2024 até 16 de dezembro de 2024. A princípio, a redução da alíquota parece uma oportunidade vantajosa, mas há nuances importantes a serem consideradas.

Um aspecto crítico da norma é que ela impõe condições que podem restringir ou até invalidar o benefício. Se o bem atualizado for vendido antes de completarem quinze anos desde a atualização, a tributação sobre o ganho de capital será recalculada, o que pode resultar em uma carga tributária muito mais alta.

A fórmula para calcular o ganho de capital (GK) após a venda é a seguinte:

GK = valor da alienação – [CAA + (DTA x %)], onde:

• GK = ganho de capital
• CAA = custo do bem imóvel antes da atualização
• DTA = diferença entre o valor do bem atualizado e seu custo anterior
• % = percentual proporcional ao tempo decorrido desde a atualização até a venda

A tributação varia de acordo com o tempo transcorrido desde a atualização do imóvel, conforme o seguinte:

• 0% se a venda ocorrer até 36 meses após a atualização
• 8% de 36 a 48 meses
• 16% de 48 a 60 meses
• 24% de 60 a 72 meses
• 32% de 72 a 84 meses
• 40% de 84 a 96 meses
• 48% de 96 a 108 meses
• 56% de 108 a 120 meses
• 62% de 120 a 132 meses
• 70% de 132 a 144 meses
• 78% de 144 a 156 meses
• 86% de 156 a 168 meses
• 94% de 168 a 180 meses
• 100% após 180 meses

Dessa forma, se o contribuinte vender o imóvel antes de completar quinze anos, enfrentará uma nova tributação sobre o ganho de capital, o que pode ser visto como uma forma de bitributação parcial. Em adição, caso a venda ocorra dentro dos primeiros 36 meses, o benefício da alíquota reduzida deixa de existir, e o contribuinte poderá pagar entre 26,5% e 38%, dependendo do regime de apuração.

Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro registrou uma valorização acima da inflação, com o preço do metro quadrado aumentando entre 16% e 40,8% de setembro de 2018 a setembro de 2023 nas regiões metropolitanas, conforme dados do DataZap. Mesmo após o fim do ciclo de cortes na Selic, a oferta de crédito imobiliário continua a crescer.

Diante desse cenário, a decisão de atualizar o valor do imóvel deve ser cuidadosamente avaliada, especialmente se houver a intenção de vender antes de 15 anos. A nova tributação pode resultar em um aumento significativo da carga tributária, tornando a operação menos vantajosa do que parece à primeira vista. Portanto, é crucial que os contribuintes considerem todos os cenários e façam um planejamento adequado para mitigar os impactos tributários que podem surgir ao longo do tempo.

Thiago Santana Lira – Advogado Sócio em Barroso Advogados Associados, MBA em Gestão Tributária, Contencioso e Consultivo Tributário

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