Publicado em 16 de outubro de 2025 por Suporte Agencia

O instituto da holding patrimonial é uma excelente ferramenta para otimizar a atividade empresarial, aplicação de uma gestão tributária eficiente, além de oportunizar a administração de patrimônio familiar, contudo, as divergências impostas pelos Municípios na cobrança do ITBI vêm sendo um entrave ao negócio jurídico.

Inicialmente, temos que o ITBI tem seu fato gerador denominado na carta magna no artigo [i]art. 156, II, da Constituição Federal, como a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição, de competência municipal.

A regulamentação pelo [ii]Código Tributário Nacional (CTN), recepcionado pela Carta Magna com status de lei complementar, fixou em seus artigos 36 e 37 as hipóteses de incidência e isenção, colacionando os requisitos para aplicação.

O artigo 36 do CTN define que não incidirá o ITBI, quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito, ou ainda em operações societárias decorrentes de incorporação ou fusão.

Contudo, além das situações fixadas, o artigo 37 ainda determina que a referida isenção não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

Para fins de atividade preponderantes, entende-se quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente derivar de atividades imobiliárias (locação e compra e venda), nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição.

A legislação é taxativa ao definir as regras de isenção, contudo, os Municípios na ânsia arrecadatória distorcem os requisitos legais, o que gera grande aumento do contencioso judicial e administrativo.

Recentemente, duas grandes controvérsias que geravam insegurança jurídica para a constituição de holdings patrimoniais foram pacificadas pelos tribunais superiores, definindo parâmetros claros para a cobrança do ITBI.

No âmbito do STF, uma das principais discussões judiciais referia-se ao alcance da isenção do ITBI, quando o valor de mercado dos imóveis incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica excedia o valor do capital social a ser integralizado.

Os Municípios defendem que a diferença entre o valor de mercado do bem e o valor das quotas subscritas devem ser tributadas, por se tratar de operação de doação disfarçada.

Assim, no julgamento do [iii]Recurso Extraordinário nº 796.376, sob a sistemática da repercussão geral (Tema 796), pôs fim à controvérsia, fixando a seguinte tese:

“A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.”

Com isso, o STF validou a cobrança do ITBI sobre a diferença entre o valor do bem imóvel e o valor do capital social integralizado.

Já no âmbito do STJ, houve grande discussão no tocante a definição da base de cálculo do ITBI, uma vez que os municípios, de forma unilateral, estabelecem valores de referência, muitas vezes superiores ao valor real da transação, ou utilizavam a base de cálculo do IPTU como piso para a cobrança do ITBI.

Assim, em julgamento sob o rito de [iv]recurso repetitivo (Tema 1113), pacificou a questão, estabelecendo requisitos fundamentais:

1. a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Com isso, a decisão reforça a presunção de boa-fé do contribuinte e estabelece que o valor da operação declarado é, em princípio, o que reflete o valor de mercado.

O fisco municipal, caso discorde desse valor, não pode simplesmente arbitrar outro com base em pautas de valores pré-fixadas, sendo de sua incumbência a instauração processo administrativo específico, garantindo o contraditório e a ampla defesa, para comprovar que o valor declarado é incompatível com o de mercado.

Diante do exposto, a constituição de uma holding patrimonial como instrumento de planejamento sucessório e empresarial permanece uma estratégia válida e segura, desde que observadas as balizas estabelecidas pela legislação e pela jurisprudência consolidada dos Tribunais Superiores.

O instrumento deve ser utilizado mediante análise prévia e de forma multidisciplinar, para mitigar os riscos de atuação, e ainda assim, em caso evidente ilegalidade do município com fundamento na legislação e jurisprudência, o contribuinte poderá buscar as medidas judiciais cabíveis.

[i] https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm

[ii] https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm

[iii] https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/tema.asp?num=796

[iv] https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1113&cod_tema_final=1113

Thiago Santana Lira – Advogado Sócio em Barroso Advogados Associados, MBA em Gestão Tributária, Contencioso e Consultivo Tributário

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