Publicado em 13 de julho de 2023 por Suporte Agencia

A Sociedade de Propósito Específico (SPE) é o modelo de negócio, a qual uma sociedade empresária é criada para execução de atividades com objetivo único e por tempo determinado, com fundamento no [i]Código Civil (Lei 10.406/2006).

Não se trata de um tipo societário e sim de uma modalidade de negócio dentro dos já existentes, as quais nas cláusulas contratuais constam especificamente qual o seu objeto, responsabilidades dos sócios e o tempo de execução das atividades.

Desta forma, geralmente as SPE’s são criadas como sociedades limitadas, ou ainda, sociedade anônimas de capital aberto ou fechado, com fundamento na Lei 6.505/1976, que além de predeterminar as condições do negócio, discriminam e restringem a responsabilidade dos sócios na empresa.

O modelo de negócio é usado corriqueiramente no ramo imobiliário, a qual uma construtora e uma incorporadora se unem através de uma SPE para execução exclusiva do empreendimento imobiliário, com a criação de uma terceira sociedade empresária.

Assim, ambas as empresas se tornam sócias ou acionistas desta terceira sociedade, e nas condições do contrato social deve constar o objeto do empreendimento a ser realizado, bem como, o prazo médio da sua execução, sendo o capital social adquirido através do fundo criado para arrecadação das vendas das unidades a serem construídas.

O instituto em tela denomina-se por patrimônio de afetação das incorporações imobiliária, criado pela Lei 10.931/2004, e seu objetivo principal é garantir aos promitentes compradores que toda receita arrecadada com as vendas será utilizada exclusivamente para custeio do empreendimento, além de delimitar a responsabilidade dos sócios/acionistas.

Ademais, outro fator relevante na criação da SPE com patrimônio de afetação é que a tributação recairá somente sobre os bens e direitos desta, e não sobre o patrimônio pessoal dos sócios/acionistas, pois são empresas distintas.

No campo tributário, uma vez que não se trata de um tipo societário, a SPE poderá ser optante do lucro real, presumido ou SIMPLES, a depender da receita bruta anual da empresa ou forma de planejamento tributário de acordo com o objeto da atividade.

Caso optante pelo Lucro Presumido, um dos mais utilizados no modelo de negócio, a base de cálculo para fins de tributação será um porcentual do faturamento bruto de acordo com o ramo de atividade da empresa, denominada base de cálculo presumida.

Assim, no ramo imobiliário esta porcentagem será de 32% no caso de atividade de locação para fins de IRPJ/CSLL, e o faturamento bruto mensal para fins de PIS/COFINS.

Já no caso de venda de imóveis, este bem necessariamente deverá constar no ativo circulante da empresa, ou seja, aquele imprescindível para exercício da atividade, cuja comercialização possui liquidez imediata. Necessariamente, para adequação da tributação da SPE, a atividade imobiliária de venda de imóveis deverá estar constar no objeto social da empresa.

Desta forma, no caso de atividade de venda de imóveis a alíquota de presunção da base de cálculo será de 8% – IRPJ, 12% – CSLL, da receita operacional de vendas, e na tributação do PIS/COFINS será considerado o faturamento bruto mensal.

Feita tais considerações, a tributação da SPE será da seguinte forma:

No caso do IRPJ, ainda haverá incidência do adicional de 10% sobre a parcela do lucro que extrapolar o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) mensais, além de ser vedada a compensação de créditos para fins de PIS/COFINS, sendo a tributação das contribuições no regime cumulativo.

REGIME ESPECIAL TRIBUTÁRIO – RET

No caso de incorporações imobiliárias através de uma SPE, a incorporadora poderá aderir ao Regime Especial de Tributação – RET, com fundamento na Lei 10.931/2004 com benefícios fiscais sobre os tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS), com alíquota de 4% sobre as receitas auferidas.

Assim, um dos requisitos para adesão do regime é a criação do patrimônio de afetação já citado, [ii]na venda ou promessa de compra e venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação das unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega das obras concluídas.

GANHO DE CAPITAL EM CASO DE PERMUTA DE IMÓVEIS

No caso em que houver permuta de imóveis, ou seja, uma das partes cede o imóvel para execução e construção do empreendimento e recebe em troca uma das unidades imobiliárias, não haverá incidência de IRPJ-Ganho de Capital, salvo se na operação ocorrer contraprestação que caracterize aumento patrimonial.

Ou seja, na aquisição de unidades pelo proprietário do imóvel, [iii]o custo de aquisição desta deverá constar em escritura pública em acordo com o bem cedido ao empreendimento, sem caracterizar aumento patrimonial, com fundamento na IN SRF Nº 107/1988.

Caso a permuta conter valores que extrapolem o registrado ao final do empreendimento, caracterizando aumento de patrimônio pelo recebedor das unidades, haverá incidência de IRPJ/Ganho de Capital sobre a diferença apurada no porcentual de 15% (quinze por cento).

Assim, a criação de uma SPE para fins de incorporação de unidades imobiliária tem como principal vantagem a segregação do patrimônio dos sócios, com a delimitação da responsabilidade perante a sociedade, além possuir regimes de incentivos fiscais no exercício da atividade.

Tal modelo de negócio também traz segurança aos adquirentes das unidades imobiliárias, [iv]pois há possibilidade da criação de um comitê gestor de fiscalização para que que toda receita do empreendimento não seja utilizada em outro negócio.

[i] Art. 981. Celebram contrato de sociedade as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir, com bens ou serviços, para o exercício de atividade econômica e a partilha, entre si, dos resultados. Parágrafo único. A atividade pode restringir-se à realização de um ou mais negócios determinados.

[ii] https://www.gov.br/pt-br/servicos/optar-pelo-regime-especial-de-incorporacoes-imobiliarias

[iii] http://normas.receita.fazenda.gov.br//sijut2consulta/link.action?visao=original&idAto=14681

[iv] https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm

Thiago Santana Lira – Advogado Sócio em Barroso Advogados Associados, MBA em Gestão Tributária, Contencioso e Consultivo Tributário

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