Publicado em 10 de março de 2026 por Suporte Agencia

O Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) proferiu recente decisão reconhecendo que despesas com IPTU e taxa condominial assumidas pelo locatário, quando vinculadas à atividade empresarial, podem gerar créditos de PIS e COFINS no regime não cumulativo.

Através do leading case – Acórdão 3101-004.332, a qual consta como Recorrentes a empresa AMERICANAS S.A., A 1ª Câmara do CARF deu provimento ao recurso apresentado pelo contribuinte para afastar a glosa de créditos de PIS/COFINS relativos a gastos com IPTU, energia elétrica, água, taxa condominial, dentre outros gastos suportados pelo locatário em contratos de locação.

A Lei nº 8.245/91 – lei do inquilinato, prevê expressamente que é dever do locatário o pagamento do aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado.

Assim, uma vez que previamente estipulado no negócio jurídico de que é de responsabilidade do Locatário o pagamento de despesas periféricas ao aluguel, como tributos e demais despesas, ainda que em regime de reembolso tal custo é essencial ao desenvolvimento da atividade empresarial, portanto, devem ser deduzidos da base de cálculo das contribuições PIS/COFINS.

Os dispositivos legais que doutrinam sobre o PIS/COFINS têm rol taxativo sobre quais despesas devem ser descontadas da base de cálculo na apuração dos tributos, a qual consta expressamente o custo com aluguel.

Desta forma, a despesa deverá ser destrinchada não somente ao seu principal, como também às demais taxas e obrigações pecuniárias previstas no contrato de locação, que serão arcadas pelo locatário para desenvolvimento da sua atividade empresarial.

Assim, não se confunde a despesa com o pagamento do tributo propriamente dito, mas com o desembolso do locatário em benefício do locador dos valores previstos contratualmente, já que o contribuinte do IPTU é o proprietário.

Corroborando, o julgado estudado sintetiza que “(…) cabe ao locatário o pagamento das despesas ordinárias de condomínio, podendo ainda ser atribuída a sua responsabilidade pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel, desde que expressamente previsto no contrato de locação. Em tais casos, o IPTU, as taxas condominiais e outras despesas contratualmente estabelecidas, integram o custo de locação, sendo determinantes para a sua manutenção, uma vez que, nos termos do artigo 9º, inciso III, da Lei nº 8.245/91, a locação poderá ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.”.

O julgado é um importante paradigma em seara administrativa, que traz maior segurança jurídica aos contribuintes no aproveitamento de créditos de PIS/COFINS sobre despesas acessórias em contrato de locação.

RECUPERAÇÃO DE CRÉDITOS PÓS-REFORMA TRIBUTÁRIA

Ademais, o julgado ainda possibilita para recuperação dos valores despendidos pelo contribuinte nos últimos 5 anos mesmo após a reforma tributária, considerando algumas situações.

Vale frisar que, com a vigência da reforma tributária pela Lei Complementar nº 214/2025, os tributos federais PIS, COFINS e IPI serão unificados e substituídos pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), sendo mantida a competência no âmbito federal para fiscalização e arrecadação.

Assim, empresas que possuam créditos de PIS/COFINS acumulados poderão usufruir para compensação com a CBS, desde que estes créditos estejam devidamente escriturados até 31/12/2026.

Desta forma, conclui-se a utilização e de tais créditos é uma oportunidade na otimização de caixa dos contribuintes, através de um levantamento prévio e assessorado pelo corpo jurídico e tributário.

[i] ACÓRDÃO 3101-004.322 – 3ª SEÇÃO/1ª CÂMARA/1ª TURMA ORDINÁRIA PROCESSO 17227.720010/2022-27

[ii] ACÓRDÃO 3101-004.322 – 3ª SEÇÃO/1ª CÂMARA/1ª TURMA ORDINÁRIA PROCESSO 17227.720010/2022-27

[iii] Lei Complementar nº 214/2025

Thiago Santana Lira – Advogado Sócio em Barroso Advogados Associados, MBA em Gestão Tributária, Contencioso e Consultivo Tributário

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