Publicado em 31 de janeiro de 2025 por Suporte Agencia
IR GANHO DE CAPITAL – VEJA EM QUAIS SITUAÇÕES HÁ INCIDÊNCIA DO IMPOSTO
Com a aproximação do período de entrega das declarações de imposto de renda, muitas dúvidas surgem quanto a tributação sobre eventual ganho de capital na venda de bens imóveis.
A tributação sobre o ganho de capital é a incidência de imposto de renda sobre a parcela positiva auferida na alienação de bens, cuja base de cálculo será a diferença do valor histórico com o declarado na efetiva transação.
Para bens imóveis, o Decreto nº 9.580/2018 – Regulamento do Imposto de Renda, delimita valor de R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), como faixa de isenção do imposto, desde que seja o único imóvel e não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.
A Lei nº 11.196/2005, também prevê a isenção de tributação quando o ganho de capital obtido pela venda for utilizado na aquisição de outro imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias, contados da celebração do contrato, ou ainda, utilize o saldo para amortização ou quitação de outro bem imóvel.
A Instrução Normativa SRF nº 84/ 2001, prevê a aplicação de porcentual redutor na base de cálculo do ganho de capital, de acordo com a data de aquisição do imóvel, a qual bens adquiridos até 1969 tem 100% de isenção, independente da parcela auferida com a alienação do bem variando até o mínimo de 5% de isenção para imóveis adquiridos até 1988.
Importante ressaltar que eventuais benfeitorias realizadas no imóvel devem ser lançadas na declaração de bens do contribuinte, e assim não haver discrepâncias sobre o valor histórico com o valor efetivamente alienado, para atualização do bem de maneira que mais se aproxime da realidade do mercado imobiliário.
A isenção poderá ser parcial em caso de aquisição de bens imóveis com valor inferior ao produto de alienação, a qual resultar em sobra de ganho de capital em favor do contribuinte, sendo aplicado porcentual do crédito sobre o lucro efetivo.
Exemplo, um contribuinte aliena bem imóvel por R$ 1.000,000,00 (um milhão de reais), com custo de aquisição de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), apurando ganho de capital R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).
Assim, do produto desta venda adquire outro imóvel dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias por R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais), ou seja, R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), equivalente a 20% da venda não foram utilizados na nova aquisição.
Desta forma, sobre o ganho de capital auferido de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), deverá ser aplicado o porcentual de 20% para definição da base de cálculo e apuração do tributo a recolher. Assim teremos a seguinte equação:
Custo Aquisição: R$ 500.000,00
Alienação: R$ 1.000.000,00
Ganho Capital: R$ 500.000,00
Aquisição 180 dias: R$ 800.000,00
Saldo: R$ 200.000,00
IR devido: (20% R$ 500.000,00 = R$ 100.000,00) x15% = R$ 15.000,00
Por fim, somente haverá tributação em casos que envolvam alienação financeira de bens imóveis, assim, a permuta pura sem recebimento de diferença em dinheiro não haverá incidência de imposto de renda – ganho de capital.
Tendo em vista as diversas alterações normativas sobre o tema, bem como, variáveis hipóteses de isenção e base de cálculo, é de suma importância buscar orientações de profissional da área tributária, e assim evitar fiscalização e recolhimento indevido do tributo.
Thiago Santana Lira – Advogado Sócio em Barroso Advogados Associados, MBA em Gestão Tributária, Contencioso e Consultivo Tributário
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