Publicado em 14 de agosto de 2025 por Suporte Agencia

A Lei Complementar nº 214/2025 que regulamenta a Reforma Tributária entra em vigor a partir de 2026, e além as alterações na tributação sobre o consumo, traz significativas mudanças na carga tributária do setor imobiliário.

Em breve síntese, a reforma tributária prevê a criação de uma tributação no modelo IVA (Imposto sobre Valor Agregado) de forma dual e bipartida[ii], utilizado em diversos países do mundo, a qual considera o valor destacado da operação de forma direta e não-cumulativa, ou seja, determina como base de cálculo o efetivo valor da operação e abatendo-se o recolhimento de etapas anteriores.

Tal modelo, além de simplificar o método de tributação ao contribuinte, que saberá efetivamente qual valor será desembolsado, otimiza também o processo arrecadatório incidente sobre o consumo por parte dos entes federativos.

O ramo imobiliário é um dos principais segmentos de locomoção da economia do país, e segundo dados do [iii]SECOVI/SP – houve um aumento de 75% nos lançamentos imobiliários só em 2024, fazendo com que o preço dos imóveis subisse em até [iv]7,7% acima da inflação.

Ou seja, trata-se de segmento da economia nacional de extrema relevância, sendo certo que o custo tributário impacta diretamente no seu crescimento após a aprovação da reforma.

Com a Reforma Tributária, os tributos federais PIS, COFINS e IPI serão unificados e substituídos pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), sendo mantida a competência no âmbito federal para fiscalização e arrecadação.

Os impostos ICMS e ISS, que atualmente são de competência estadual e municipal, respectivamente, serão unificados e substituídos pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), cuja fiscalização e arrecadação será realizada de forma compartilhada entre União e demais entes federativos, com a criação de um [v]Conselho Federativo, para fins de harmonizar normas, interpretações e procedimentos relativos aos tributos unificados.

Atualmente, a atividade imobiliária desenvolvida por pessoa física é tributada sobre a renda auferida (IRPF Carnê-Leão), cujas alíquotas variam de 7,5% a 27,5% sobre a receita auferida, sem a dedução de despesas significativas para o seu abatimento.

Caso o rendimento seja recebido por pessoa jurídica, como uma holding patrimonial, caso optante do Lucro Presumido – Regime Cumulativo, a tributação sobre a renda terá como base de cálculo o porcentual de 32% sobre a receita bruta, sendo que o resultado terá a incidência dos seguintes tributos:

– IRPJ com alíquota de 15% (com adicional de 10% sobre o que exceder a faixa de isenção de R$ 60 mil reais);

– CSLL de 9%;

– PIS/COFINS de 3,65%.

Com a vigência da Lei Complementar nº 214/2025, uma vez que a hipótese de incidência do IBS/CBS não traz distinção sobre pessoas físicas e jurídicas, a carga tributária pode ser a mesma, além dos reflexos sobre a receita auferida.

Isto porque, tendo em vista sistema IVA/DUAL do CBS/IBS, a atividade imobiliária ser tributada por ambos os tributos com uma alíquota somada que pode chegar em até 28%.

A alíquota padrão do CBS será de 12% sobre operações de bens e serviços, incidindo na cessão de direito e uso de bem imóvel (locação), e o IBS terá alíquota de 14% a 16%, a depender da localidade onde for praticada o fato gerador.

Contudo, o ponto chave na aplicação dos tributos será o requisito de habitualidade, ou seja, somente o contribuinte que realiza a atividade imobiliária de forma regular e preponderante estará sujeito ao IBS/CBS.

Para isso, a legislação determinou critérios para classificar como contribuinte do IBS/CBS na atividade imobiliária, são eles:

 – Possuir mais de 3 (três) bens imóveis que sejam objetos de atividade imobiliária;

– Receita Bruta anual superior a R$ 240.000,00;

Contudo, tendo em vista o impacto causado no setor e reflexo direto na economia, a legislação prevê a concessão de porcentual redutor de 50% nas alíquotas do IBS/CBS em operação de compra e venda de imóveis, e 70% em caso de locação.

Na prática, isso representa uma carga tributária de IBS/CBS de aproximadamente 19% sobre a receita bruta auferida, além da tributação sobre a renda, a depender do regime jurídico da pessoa jurídica (holding patrimonial).

Assim, conclui-se que a implementação da Reforma Tributária tem como escopo simplificar a carga tributária, sendo que o ramo imobiliário será diretamente impactado, o que exige uma análise multidisciplinar prévia por profissionais capacitados, com objetivo de mapear e simular todos os cenários na busca de otimizar o exercício da atividade empresarial.

[i] https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm

[ii] https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=9004141&ts=1629943171144&disposition=inline

[iii] https://valor.globo.com/empresas/noticia/2024/08/27/mercado-imobiliario-preve-recorde-de-vendas-em-2024-e-aumento-de-preco.ghtml

[iv] https://www.broadcast.com.br/news/preco-dos-imoveis-supera-inflacao-em-2024-mas-deve-crescer-menos-em-2025/

[v] https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2196833

Thiago Santana Lira – Advogado Sócio em Barroso Advogados Associados, Especialista em Direito Tributário e Aduaneiro, MBA em Gestão Tributária.

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