Publicado em 1 de março de 2024 por Suporte Agencia

No ramo imobiliário, muito se discute sobre a forma de tributação da receita oriunda da locação de imóveis próprios e a interpretação, tanto do fisco quanto do contribuinte, vem gerando grande judicialização da matéria.

Isto porque, na atividade pura de administração de imóveis próprios a receita auferida com a locação dos bens na grande maioria é tributada pelo regime do lucro presumido para apuração do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.

No referido regime, nas atividades de administração de bens imóveis a base de cálculo será o [i]porcentual de 32% sobre a receita bruta, a qual compreende todo montante auferido no exercício apurado através das operações de locação, e sobre este produto será aplicada a alíquota dos tributos supra.

Para determinação da base de cálculo, a legislação ainda permite para fins tributário a [ii]exclusão dos descontos incondicionais recebidos, além do IPI e do ICMS, cujo produto terá a natureza do faturamento da entidade.

No âmbito do PIS e COFINS, o [iii]artigo 195 da Constituição Federal determina que o faturamento será a base de cálculo das contribuições, sendo tal conceito amplamente discutido pelo Poder Judiciário.

Recentemente o [iv]Supremo Tribunal Federal – STF, através do Leading case RE 574706, em sede de repercussão geral definiu sobre a não incidência do ICMS sobre a base de cálculo do PIS/COFINS, denominada como “tese do século”, tendo em vista do impacto causado na administração tributária.

O [v]principal argumento no julgamento foi exatamente o conceito técnico de faturamento, a qual a inclusão do ICMS não caracteriza como receita da entidade para fins de aumento patrimonial, sendo que o produto é utilizado como crédito para abatimento do imposto na etapa subsequente pelo regime não-cumulativo.

No tocante ao tratamento contábil de receita, o [vi]CPC nº 30 define como “aumento nos benefícios econômicos durante o período contábil sob a forma de entrada de recursos ou aumento de ativos ou diminuição de passivos que resultam em aumentos do patrimônio líquido da entidade e que não sejam provenientes de aporte de recursos dos proprietários da entidade”.

Ademais, importante destacar que no regime do lucro presumido não há tomada de crédito nas operações de entrada, ou seja, toda receita bruta auferida deverá ser oferecida à tributação seguindo os porcentuais de acordo com a atividade explorada para fixação da base de cálculo.

Sendo assim, ainda que na receita de aluguel recebida esteja incluído o reembolso de tributos por parte do inquilino, como IPTU, além de despesas de água, energia elétrica e demais taxas, este produto será considerado para fins de tributação, não sendo permitida a sua segregação.

Neste sentido, a Receita Federal editou parecer normativo definindo que todo montante deverá ser oferecido à tributação quando o contribuinte for optante do Lucro Presumido, haja vista a definição de receita bruta no regime de apuração:

Solução de Consulta Cosit nº 38, de 19 de fevereiro de 2014

ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA JURÍDICA – IRPJ.

EMENTA: LUCRO PRESUMIDO. RECEITA BRUTA. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. DESPESAS CONDOMINIAIS. TAXAS E TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL ADMINISTRADO.

Consideram-se receitas auferidas pelas empresas de administração de imóveis próprios, decorrentes do exercício de sua atividade principal, além de aluguéis decorrentes de locação, valores recebidos também dos locatários referentes ao próprio imóvel administrado, independente da denominação utilizada, que se prestam a pagar despesas como o consumo de água, luz e gás, conservação, higiene e limpeza de aparelhos sanitários, de iluminação, ramais de encanamentos d’água, esgoto, gás, luz, pinturas, vidraças, ferragens, torneiras, pias, ralos, banheiros, registros, manutenção de elevadores, vigilâncias e demais acessórios em perfeito estado de conservação e funcionamento, bem como todos os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel locado, incluindo-se IPTU, Taxa de Lixo e apólice de seguro contra incêndio e danos de qualquer natureza à estrutura do imóvel.

Assim, tais valores devem integrar a base de cálculo sobre a qual se calcula o lucro presumido das pessoas jurídicas optantes por esta modalidade de tributação do IRPJ, de que trata o art. 15 da Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995.

DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei nº 8.981, de 1995, art. 31; Lei nº 9.249, de 1995, art. 15 e 25; Lei n° 5.172, de 1966, art. 123; Decreto nº 3.000, de 1999 (RIR/99), arts. 299.

Solução de Consulta nº 163, de 25 de julho de 2011

ASSUNTO: Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – Cofins

EMENTA: CUMULATIVIDADE. RECEITA BRUTA. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. ALUGUEL. IPTU. ÁGUA. MULTA. JUROS. CONDOMÍNIO. COMISSÃO DE IMOBILIÁRIA.

A Receita Bruta para fins de apuração da Cofins das empresas sujeitas à incidência cumulativa da contribuição que tenham por atividade a administração de bens próprios inclui, além do valor percebido a título de aluguel, todas as demais verbas recebidas do locatário a qualquer título, como multas, juros, taxas de água e condomínio, IPTU, entre outras, por se tratar de receita operacional própria da atividade empresarial, não sendo admitida a dedução de comissões pagas a imobiliárias em face da inexistência de previsão legal.

A Receita Federal ao definir o entendimento colide com a jurisprudência das cortes superiores, como no caso da Tese do Século, que definiu perfeitamente o conceito de faturamento para fins de incidência de PIS/COFINS, ainda que no regime do Lucro Presumido.

Trata-se de regime de apuração específico que define como base de cálculo o conjunto de receitas auferidas pela atividade empresarial, contudo o fato gerador das contribuições continua sendo o mesmo, qual seja, o FATURAMENTO.

Neste sentido o Conselho Administrativo de Recursos Fiscais – CARF, definiu perfeitamente a natureza do recebimento ao julgar autuação por parte do fisco federal, que glosou o creditamento de despesas despendidas com aluguel e demais encargos incidentes no contrato.

No referido caso, o contribuinte pretendia a obtenção de créditos de PIS-COFINS sobre despesas de aluguel, cujo valor despendido estava incluso IPTU e demais taxas à título de reembolso ao Locador.

No julgado, o Relator destrinchou a natureza das despesas e definiu que:

(…) Não há relação de acessoriedade entre aluguéis e encargos de condomínio, os quais possuem causa diferente e independente. O aluguel é devido pelo uso e gozo de unidade individual e o condomínio pela fruição de espaço e utilidades de uso comum entre os moradores do mesmo local. O fato de a recorrente ser obrigada ao pagamento das despesas de condomínio juntamente com o aluguel, não o torna acessório deste. (…) Também por falta de previsão legal não prospera o pedido da recorrente para creditamento relativos às despesas de IPTU em imóveis próprios, vez que não se trata de bem ou serviço para eventual enquadramento no conceito de insumo (incisos II dos arts. 3º das Leis nºs Leis nºs 10.637/02 e 10.833/03). Recurso Voluntário nº 13864.720140/2016­55 – 4ª Câmara CARF – 12/12/2018. (g.n.).

Ora, se o Contribuinte, ainda que no Lucro Real, tem impedimento legal para o creditamento de PIS/COFINS sobre as referidas despesas, não há o que se falar na sua tributação como receita no regime do Lucro Presumido.

Por fim, é inviável considerar o reembolso de IPTU e demais taxas e despesas decorrentes do imóvel no contrato de locação como receita, haja vista que a natureza dos valores, além de independentes, não representa aumento patrimonial do contribuinte, bem como, colide com o conceito de faturamento definido como fato gerador do PIS/COFINS. Fonte: https://tributario.com.br/thlira88/tributacao-imobiliaria-receita-de-locacao-de-imoveis-proprios-e-o-conceito-de-faturamento-

[i] https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9249.htm#art15

[ii] https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9249.htm#art15

[iii] https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm

[iv]https://portal.stf.jus.br/jurisprudenciaRepercussao/verAndamentoProcesso.asp?incidente=2585258&numeroProcesso=574706&classeProcesso=RE&numeroTema=69

[v] EMENTA: RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL. EXCLUSÃO DO ICMS NA BASE DE CÁLCULO DO PIS E COFINS. DEFINIÇÃO DE FATURAMENTO. APURAÇÃO ESCRITURAL DO ICMS E REGIME DE NÃO CUMULATIVIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Inviável a apuração do ICMS tomando-se cada mercadoria ou serviço e a correspondente cadeia, adota-se o sistema de apuração contábil. O montante de ICMS a recolher é apurado mês a mês, considerando-se o total de créditos decorrentes de aquisições e o total de débitos gerados nas saídas de mercadorias ou serviços: análise contábil ou escritural do ICMS. 2. A análise jurídica do princípio da não cumulatividade aplicado ao ICMS há de atentar ao disposto no art. 155, § 2º, inc. I, da Constituição da República, cumprindo-se o princípio da não cumulatividade a cada operação. 3. O regime da não cumulatividade impõe concluir, conquanto se tenha a escrituração da parcela ainda a se compensar do ICMS, não se incluir todo ele na definição de faturamento aproveitado por este Supremo Tribunal Federal. O ICMS não compõe a base de cálculo para incidência do PIS e da COFINS. 3. Se o art. 3º, § 2º, inc. I, in fine, da Lei n. 9.718/1998 excluiu da base de cálculo daquelas contribuições sociais o ICMS transferido integralmente para os Estados, deve ser enfatizado que não há como se excluir a transferência parcial decorrente do regime de não cumulatividade em determinado momento da dinâmica das operações. 4. Recurso provido para excluir o ICMS da base de cálculo da contribuição ao PIS e da COFINS. RE 574706 – Min. CÁRMEN LÚCIA

[vi] http://www.cpc.org.br/CPC/Documentos-Emitidos/Pronunciamentos/Pronunciamento?Id=61

Thiago Santana Lira – Advogado Sócio em Barroso Advogados Associados, MBA em Gestão Tributária, Contencioso e Consultivo Tributário

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